El decreto de vivienda derogado el 2 de octubre de 2026 —en realidad, dos reales decretos-leyes— ha estado en vigor entre uno y dos días. El Congreso no convalidó ni el Real Decreto-ley 26/2026, sobre la función social de la vivienda y la vivienda asequible, ni el Real Decreto-ley 27/2026, sobre la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Ambos se derogaron y la derogación se publicó en el BOE ese mismo viernes.

Desde Ager & Co hemos recibido estos días consultas de propietarios, inquilinos y empresas con la misma duda: ¿qué efectos conserva lo que se hizo mientras las normas estaban vigentes? En esta guía repasamos las claves jurídicas y fiscales: qué prórrogas pueden mantenerse, qué ocurre con los contratos firmados esos días, qué medidas fiscales no llegarán a aplicarse y qué vías de reclamación existen realmente.

1. Qué normas se han derogado y durante cuánto tiempo estuvieron vigentes

El primero incluía, entre otras medidas, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler de vivienda habitual que vencieran antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino estuviera al corriente de pago durante los ocho meses anteriores, además de medidas sobre desahucios, alquiler de temporada y por habitaciones y un amplio paquete fiscal. El segundo reformaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer la renovación automática de los contratos con preaviso de seis meses del arrendador e indemnización al inquilino en caso de no renovación sin causa legal.

2. Qué efectos tiene un decreto de vivienda derogado según la ley

El artículo 86.2 de la Constitución obliga a someter cada real decreto-ley al Congreso en los treinta días siguientes para su convalidación o derogación. Que la Constitución hable de derogación, y no de nulidad, es la clave de todo el análisis: la norma deja de estar vigente desde que se publica el acuerdo, pero no desaparece retroactivamente.

A ello se suman tres reglas generales que conviene tener presentes:

• Las leyes solo se derogan por otras posteriores (artículo 2.2 del Código Civil), y la derogación surte efectos hacia el futuro.
• Las normas no tienen efecto retroactivo salvo que dispongan lo contrario (artículo 2.3 del Código Civil).
• Seguridad jurídica: el artículo 9.3 de la Constitución protege a quien actuó confiando en la norma entonces vigente.

Por eso la opinión mayoritaria es que la derogación tiene efectos ex nunc: lo realizado válidamente durante la vigencia del decreto no se anula de forma automática. El problema es determinar qué se había «realizado» ya cuando llegó la derogación, y ahí es donde aparecen las discrepancias.

3. Las prórrogas de alquiler solicitadas el 1 y el 2 de octubre

Es la cuestión que más dudas genera tras el decreto de vivienda derogado. Existen dos lecturas:

• Tesis mayoritaria: la prórroga quedó ejercitada con la solicitud. El decreto reconocía al inquilino un derecho que se ejercía con su sola petición y que el arrendador debía aceptar salvo en supuestos tasados. Si la solicitud cumplía los requisitos y llegó al arrendador con la norma vigente, el derecho se consolidó y la derogación no lo elimina. Es la posición que defendió buena parte de la doctrina con el precedente del Real Decreto-ley 8/2026, derogado en abril.
• Tesis minoritaria: la prórroga solo opera al vencer el contrato. Si en esa fecha la norma ya no existe, imponerla supondría aplicar un decreto derogado a un hecho futuro. Es una posición técnicamente defendible y previsiblemente la que sostendrán muchos arrendadores.

Con estas dos tesis sobre la mesa, la situación concreta de cada contrato cambia mucho:

No hay todavía jurisprudencia que resuelva la cuestión, ni siquiera respecto del decreto de marzo, por lo que la prudencia y la prueba documental serán decisivas.

4. Contratos firmados, preavisos y desahucios durante la vigencia

Más allá de las prórrogas, conviene revisar otras situaciones que pudieron producirse esos días, con el decreto de vivienda derogado todavía en vigor:

• Contratos de alquiler firmados el 1 o el 2 de octubre. Son válidos. Lo pactado obliga a las partes con independencia de la norma que motivó su redacción, de modo que si se incluyeron cláusulas para adaptarse al decreto (duración, causa del alquiler de temporada, límites de renta), en principio siguen siendo exigibles porque fueron aceptadas por ambas partes. Conviene revisarlas con un profesional si generan dudas.
• Preavisos de no renovación. Los enviados antes del 2 de octubre conservan su validez: el propio RDL 27/2026 los respetaba y, tras la derogación, vuelve a aplicarse la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción anterior.
• Indemnización de doce mensualidades por no renovación. Solo podría plantearse respecto de contratos vencidos el 2 de octubre, el único día de vigencia del RDL 27/2026. Su incidencia práctica es mínima.
• Suspensiones de desahucios solicitadas esos días. El juzgado resolverá conforme a la norma vigente cuando decida, por lo que difícilmente podrán ampararse en el decreto derogado.

5. La parte fiscal: qué medidas no llegarán a aplicarse

El RDL 26/2026 incorporaba un amplio paquete fiscal: nuevas reducciones en el IRPF para el alquiler de vivienda, una deducción para inquilinos, cambios en el IVA de determinados alquileres turísticos, recargos municipales en el IBI y un gravamen especial para SOCIMI, entre otras medidas. Buena parte de ellas tenía efectos diferidos, a partir del 1 de diciembre de 2026 o de 2027, por lo que no han llegado a aplicarse y no generan derechos ni obligaciones.

Para quien alquila una vivienda, la consecuencia práctica es clara: en la declaración del IRPF de 2026 se mantienen las reducciones del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual vigentes desde la Ley 12/2023, recogidas en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF (puede consultarse el cuadro resumen de la Agencia Tributaria):

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 %. Si estabas planificando una operación en función de las reducciones que incluía el decreto de vivienda derogado, conviene revisarla antes de firmar.

6. Decreto de vivienda derogado: ¿se puede recurrir o reclamar una indemnización?

• Recurrir el acuerdo del Congreso no es posible para un particular. Se trata de un acto parlamentario dictado al amparo del artículo 86.2 de la Constitución, y el recurso de inconstitucionalidad está reservado a determinados órganos e instituciones (artículo 162.1.a de la Constitución).
• Reclamar al Estado tampoco parece viable. La responsabilidad patrimonial del Estado legislador (artículo 32.3 de la Ley 40/2015) exige una norma declarada inconstitucional o contraria al Derecho de la Unión Europea, o una ley que prevea expresamente la indemnización.
• La vía real es la jurisdicción civil. Si al vencer el contrato el propietario reclama la vivienda y el inquilino invoca la prórroga, el conflicto se resolverá en un juicio de desahucio por expiración del plazo (artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o mediante una acción declarativa.
• Una nueva norma podría aclararlo. Si el Gobierno aprueba otro decreto-ley o tramita las medidas como proyecto de ley, podría incluir una disposición transitoria sobre las solicitudes ya formuladas, como hizo el RDL 26/2026 con las del RDL 8/2026.

7. Qué recomendamos a propietarios, inquilinos y empresas

Ante un decreto de vivienda derogado, lo más importante es actuar con prudencia y dejar constancia de todo por escrito.

Si eres propietario: comprueba si recibiste alguna solicitud de prórroga y en qué fecha exacta; respóndela por escrito y por un medio fehaciente, reservándote expresamente tus derechos; verifica si el inquilino cumplía los requisitos y valora un acuerdo antes que un litigio de resultado incierto. Nunca recuperes la vivienda por la vía de hecho: hace falta siempre un procedimiento judicial.

Si eres inquilino: conserva el justificante de envío y, sobre todo, el de recepción de tu solicitud. Si llegó en plazo y cumplías los requisitos, puedes mantenerla, sabiendo que no hay garantía de que un juzgado la reconozca. Sigue pagando la renta puntualmente: un impago debilitaría tu posición.

Si eres empresa o SOCIMI: conviene revisar las decisiones de inversión o de precios adoptadas en función del paquete fiscal anunciado, porque no ha entrado en vigor, así como las cláusulas de los contratos firmados esos días.

Conclusión

Un decreto de vivienda derogado no se borra del ordenamiento como si nunca hubiera existido, pero tampoco proyecta sus efectos indefinidamente. Lo consumado durante su vigencia tiene argumentos sólidos para mantenerse; lo que dependía de hechos futuros queda en el terreno de la interpretación judicial. Mientras no haya jurisprudencia, la diferencia entre ganar o perder un conflicto estará en las fechas y en la prueba documental.

Artículo informativo actualizado a 4 de octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento profesional sobre cada caso concreto.

Preguntas frecuentes sobre el decreto de vivienda derogado