Declarar alquiler vivienda IRPF es una de las cuestiones que más dudas genera a los pequeños propietarios en España. Los rendimientos por arrendamiento son una fuente de renta muy habitual, pero su fiscalidad ha cambiado de forma sustancial con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, especialmente en lo relativo a las reducciones aplicables cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino. En esta guía esencial actualizada a 2025 repasamos, paso a paso, cómo declarar el alquiler de una vivienda en el IRPF, qué gastos son deducibles, cómo calcular la amortización (a menudo el gran olvidado) y cómo actuar ante situaciones particulares como el alquiler parcial o por temporada.

¿Quién está obligado a declarar el alquiler en el IRPF?

Todo propietario persona física que perciba rentas por el alquiler de un inmueble urbano debe declararlas en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, con independencia del importe percibido y de si el inquilino realiza o no la oportuna retención. La obligación existe incluso cuando el resultado neto sea cero o negativo, ya que la propia normativa permite computar gastos superiores a los ingresos durante el ejercicio (con el límite de los ingresos íntegros por cada inmueble).

Conviene distinguirlo del rendimiento de actividad económica, que solo se da cuando el arrendamiento se realiza como actividad y se cuenta con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a su gestión (artículo 27.2 LIRPF). En la inmensa mayoría de los casos —pequeños propietarios particulares— estaremos ante rendimientos del capital inmobiliario.

Declarar alquiler vivienda IRPF: cálculo del rendimiento neto

Para declarar alquiler vivienda IRPF correctamente, el esquema básico es sencillo: se parte de los ingresos íntegros percibidos durante el año y se le restan los gastos deducibles y la amortización, obteniendo así el rendimiento neto.

Los ingresos íntegros incluyen las rentas mensuales cobradas y las cantidades repercutidas al inquilino (como IBI o comunidad) si las paga el arrendador y se las cobra. Sobre el rendimiento neto se aplicará, si procede, la reducción por arrendamiento de vivienda habitual.

Principales gastos deducibles

• Intereses y gastos de financiación de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición o mejora del inmueble (no la amortización de capital).
• Tributos y tasas no estatales: IBI, tasa de basuras, tasa de vado, contribuciones especiales, etc.
• Gastos de comunidad de propietarios abonados por el arrendador.
• Gastos de formalización del contrato: honorarios de abogado, notaría, gestoría, agencia inmobiliaria, etc.
• Primas de seguros: hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil…
• Suministros (luz, agua, gas, internet) cuando los pague efectivamente el propietario y no se repercutan al inquilino.
• Gastos de reparación y conservación: pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos averiados (caldera, electrodomésticos preexistentes, persianas, grifería, etc.).
• Saldos de dudoso cobro: cuando hayan transcurrido más de 6 meses desde la primera gestión de cobro sin que se haya producido el pago.
• Servicios profesionales: administrador de fincas, asesoría fiscal, etc.

Es importante recordar que el conjunto de los intereses y los gastos de reparación y conservación tiene como límite el importe de los ingresos íntegros de cada inmueble en el ejercicio; el exceso podrá deducirse en los 4 ejercicios siguientes, también con el mismo límite. El resto de gastos no tienen ese tope.

Reparación y conservación vs. mejora y mobiliario: una distinción clave

Una de las mayores fuentes de error al declarar el alquiler de una vivienda en el IRPF está en confundir gastos de reparación y conservación (deducibles íntegramente en el año en que se pagan) con mejoras o ampliaciones y con la adquisición de mobiliario y enseres, que no son gasto del ejercicio, sino que deben amortizarse.

• Reparación y conservación (gasto del año): pintar la vivienda, reparar una avería, sustituir un electrodoméstico estropeado por otro de prestaciones equivalentes, arreglar una persiana, sanear humedades, sustituir grifería deteriorada.
• Mejora o ampliación (NO es gasto, mayor valor del inmueble y se amortiza al 3%): sustituir las ventanas por otras de mayor calidad energética, instalar aire acondicionado donde no había, cerrar una terraza, instalar ascensor, reformar integralmente la cocina o el baño elevando el estándar del inmueble.
• Mobiliario y enseres (se amortiza al 10% anual durante 10 años): sofás, camas, armarios no empotrados, mesas, electrodomésticos adquiridos para el alquiler. Aunque la factura sea de un solo año, fiscalmente no se deduce de golpe: se reparte en 10 anualidades.

Diferenciar correctamente entre reparación y mejora es uno de los puntos donde con más frecuencia interviene la Agencia Tributaria en sus comprobaciones, por lo que conviene conservar todas las facturas y, ante la duda, valorar el caso con un asesor fiscal.

La amortización del inmueble: el gran olvidado al declarar el alquiler de una vivienda en el IRPF

Al declarar alquiler vivienda IRPF, la amortización es probablemente el gasto más infravalorado por los propietarios, pero también uno de los más relevantes para reducir el rendimiento neto. Consiste en deducir cada año el 3% del mayor de los siguientes valores, excluyendo siempre el valor del suelo:

• El coste de adquisición satisfecho (precio de compra más los gastos y tributos inherentes: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, agencia, etc.), excluido el valor del suelo.
• El valor catastral de la construcción (excluido el suelo).

En la mayoría de los casos, el coste de adquisición es bastante superior al valor catastral, por lo que aplicar el método del valor de adquisición (3% sobre la construcción + gastos inherentes) suele ser significativamente más favorable para el contribuyente. La proporción suelo/construcción se obtiene del recibo del IBI o de la sede electrónica del Catastro.

Ejemplo práctico. Vivienda comprada por 200.000 € + 20.000 € de gastos e impuestos (total 220.000 €). El valor catastral total es 80.000 €, de los cuales 24.000 € corresponden al suelo (30%) y 56.000 € a la construcción (70%). La construcción atribuible al método de coste de adquisición sería el 70% de 220.000 € = 154.000 €. La amortización deducible sería 3% × 154.000 € = 4.620 € al año, frente a los 3% × 56.000 € = 1.680 € que resultarían de aplicar el valor catastral. Una diferencia de casi 3.000 € deducibles cada año.

En el caso de inmuebles adquiridos por herencia o donación, tras la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo (sentencia de 2021), el coste de adquisición a estos efectos incluye el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más los gastos e impuestos asociados, no solo los gastos.

Reducciones por vivienda habitual: novedades 2025 al declarar el alquiler en el IRPF

Al declarar alquiler vivienda IRPF, si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (no a alquileres turísticos, de temporada ni a locales), el rendimiento neto positivo se beneficia de una reducción. La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda reformó el artículo 23.2 de la LIRPF y estableció cuatro porcentajes de reducción aplicables a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. A continuación recogemos los tramos vigentes en 2025:

La reducción solo se aplica sobre rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente: no procede si el rendimiento se regulariza tras una comprobación de Hacienda, ni sobre rendimientos negativos.

¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado y cómo consultarlas?

Las zonas de mercado residencial tensionado son áreas declaradas por cada Comunidad Autónoma en las que existe una especial dificultad de acceso a la vivienda. Su declaración es competencia autonómica, por lo que no todas las comunidades han activado este mecanismo. A la fecha de actualización de esta guía, la han declarado principalmente Cataluña (con un listado amplio de municipios, incluyendo Barcelona y su área metropolitana, así como otras ciudades como Girona, Lleida o Tarragona) y el País Vasco; otras comunidades han anunciado su intención, pero aún no han publicado la resolución correspondiente.

El listado oficial y actualizado puede consultarse en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Antes de aplicar las reducciones del 90% o 70%, recomendamos verificar siempre la vigencia de la declaración para el municipio concreto. Para los aspectos normativos generales, conviene revisar también la Ley 12/2023 publicada en el BOE.

Alquiler parcial o por habitaciones: prorrateo y renta imputada

Cuando el inmueble no está arrendado durante todo el año (por ejemplo, queda vacío entre inquilinos, o se alquila por temporadas) o solo se arrienda una parte (alquiler por habitaciones), el tratamiento fiscal se desdobla:

• Durante los días en que el inmueble (o la parte alquilada) ha estado arrendado, se computan los ingresos íntegros y se deducen los gastos correspondientes. Los gastos anuales —IBI, comunidad, seguro, amortización, intereses— deben prorratearse en función de los días de alquiler y, si solo se alquila una parte, también según los metros cuadrados arrendados sobre los totales.
• Durante los días en que el inmueble (o la parte no alquilada) está a disposición del propietario, se debe declarar imputación de rentas inmobiliarias (artículo 85 LIRPF): con carácter general, el 2% del valor catastral, o el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los diez años anteriores.

En los alquileres por habitaciones a estudiantes o por temporada, Hacienda viene rechazando la aplicación de la reducción por vivienda habitual, al entender que el inquilino no establece allí su residencia permanente. Conviene tenerlo presente para no aplicar incorrectamente la reducción del 50%-90%.

Plazos, modelo y obligaciones formales para declarar el alquiler en el IRPF

Los rendimientos del capital inmobiliario se declaran en el modelo 100 (declaración anual del IRPF), dentro del plazo ordinario de la campaña de la Renta (de abril a finales de junio del año siguiente). No existe obligación de presentar pagos fraccionados trimestrales para los pequeños propietarios particulares.

Se recomienda conservar durante al menos cuatro años (plazo de prescripción) toda la documentación: contratos, recibos, facturas de gastos y reparaciones, justificantes de pagos, recibos del IBI, escrituras y notas simples del Registro, así como el desglose suelo/construcción para el cálculo de la amortización.

Errores frecuentes al declarar alquiler vivienda IRPF

• Deducir como gasto del año el mobiliario o los electrodomésticos comprados para el alquiler en lugar de amortizarlos al 10%.
• Calcular la amortización solo sobre el valor catastral cuando el valor de adquisición sería más favorable.
• Aplicar la reducción por vivienda habitual a alquileres turísticos, de temporada o por habitaciones a estudiantes.
• Olvidar la imputación de rentas inmobiliarias durante los periodos en que la vivienda no ha estado alquilada.
• Deducir la amortización del capital de la hipoteca: solo son deducibles los intereses y gastos de financiación, no la parte de cuota destinada a devolver el principal.
• No prorratear los gastos cuando el alquiler es parcial o por temporadas.
• Confundir reformas integrales o sustitución de ventanas (mejora, amortizable al 3%) con reparaciones (gasto íntegro del año).

Conclusión

Declarar correctamente el alquiler de una vivienda en el IRPF exige conocer no solo los ingresos, sino sobre todo el amplio abanico de gastos deducibles y la posibilidad de aplicar la amortización por el método más favorable. A ello se suma la complejidad de las nuevas reducciones de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que dependen de variables como la fecha del contrato, la zona y la edad del inquilino. Una correcta planificación puede suponer un ahorro fiscal muy significativo y evitar regularizaciones por parte de la Agencia Tributaria.

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe, conviene además repasar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF para optimizar la fiscalidad conjunta de tu patrimonio inmobiliario.

En Ager & Co. te ayudamos a revisar todos los gastos deducibles, calcular la amortización óptima y aplicar correctamente las reducciones que te correspondan. Contáctanos para una revisión personalizada de tu declaración.