Subvenciones a la contratación laboral de la Comunidad de Madrid 2025: Líneas 1 y 2, requisitos y reintegro

Subvenciones a la contratación laboral de la Comunidad de Madrid 2025: Líneas 1 y 2, requisitos y reintegro

Las subvenciones contratación laboral de la Comunidad de Madrid (también conocidas como subvenciones a la contratación laboral) son ayudas económicas que el Servicio Público de Empleo regional (Comunidad de Madrid) concede a empresas, personas trabajadoras autónomas, entidades sin ánimo de lucro y sector público para incentivar la contratación indefinida de personas desempleadas pertenecientes a colectivos prioritarios. En esta guía esencial 2025 te explicamos cómo funcionan las subvenciones contratación laboral en la Comunidad de Madrid: qué empresas pueden solicitarlas, requisitos de los trabajadores, líneas 1 y 2, cuantías, plazos y, sobre todo, cómo evitar el reintegro de las subvenciones contratación laboral.

Las subvenciones contratación laboral son un instrumento clave de la política activa de empleo madrileña y financian la contratación indefinida de demandantes de empleo de larga duración y de jóvenes inscritos en Garantía Juvenil. Dominar el régimen jurídico de las subvenciones contratación laboral es esencial para no perder la ayuda por incumplimientos formales. Están reguladas por el Acuerdo de 28 de diciembre de 2022 del Consejo de Gobierno (BOCM nº 312, de 31 de diciembre de 2022), modificado por el Acuerdo de 26 de diciembre de 2024 (BOCM nº 310), y articuladas mediante el Programa para el fomento de la contratación en el ámbito de la Comunidad de Madrid.

El Programa se estructura en cinco líneas en función del colectivo destinatario. En esta guía analizamos en profundidad las Líneas 1 y 2, sus requisitos, las cuantías y, sobre todo, dos puntos críticos que generan la mayoría de los reintegros: la obligación de mantenimiento del empleo durante 12 meses y los requisitos previos del trabajador (estar inscrito como demandante de empleo y, en su caso, en el Sistema Nacional de Garantía Juvenil).

¿Qué son las subvenciones contratación laboral de la Comunidad de Madrid?

Son ayudas a tanto alzado, en régimen de concesión directa, destinadas a financiar parcialmente el coste de la contratación indefinida (a tiempo completo o parcial, con jornada mínima del 50%) de personas desempleadas que se encuentren en alguna de las situaciones definidas en cada línea. El órgano gestor de las subvenciones contratación laboral es la Dirección General del Servicio Público de Empleo de la Comunidad de Madrid (consultable en el portal de Ayudas, Becas y Subvenciones de la sede electrónica).

Beneficiarios admitidos

  • Personas trabajadoras autónomas (con o sin asalariados).
  • Empresas, cualquiera que sea su forma jurídica.
  • Entidades privadas sin ánimo de lucro.
  • Sociedades civiles, comunidades de bienes y agrupaciones de personas físicas o jurídicas.
  • Otras unidades económicas sin personalidad jurídica propia.
  • Entes, organismos y entidades del sector público.

El empleador debe tener centro de trabajo en la Comunidad de Madrid y la persona contratada debe prestar servicios en dicho centro.

Firma de contrato indefinido bonificable por las subvenciones contratación laboral de la Comunidad de Madrid

Líneas 1 y 2 del Programa: a quién van dirigidas

Las Líneas 1 y 2 son las dos vías de fomento de la contratación indefinida más utilizadas por las pymes y autónomos madrileños, porque cubren a los colectivos con mayor dificultad de inserción y no exigen acreditación de discapacidad ni de exclusión social.

Línea 1: contratación de personas desempleadas de larga duración

Va dirigida a la contratación indefinida de personas que se encuentren inscritas como demandantes de empleo en una Oficina de Empleo de la Comunidad de Madrid de forma ininterrumpida durante al menos 12 meses a la fecha del alta del nuevo contrato. La inscripción como demandante de empleo es por tanto un requisito imprescindible que debe estar vigente y acreditable en el momento de la contratación.

Línea 2: contratación de personas jóvenes inscritas en Garantía Juvenil

Va dirigida a la contratación indefinida de personas menores de 30 años que estén inscritas y figuren como beneficiarias en el Sistema Nacional de Garantía Juvenil en la fecha de alta del contrato, además de estar inscritas como demandantes de empleo en una Oficina de Empleo de la Comunidad de Madrid. Ambos requisitos son cumulativos: no basta con la inscripción en Garantía Juvenil; también debe figurar como demandante.

Requisitos comunes a las Líneas 1 y 2

Más allá del perfil del trabajador (demandante de empleo de larga duración para la Línea 1; beneficiario de Garantía Juvenil para la Línea 2), las bases reguladoras exigen los siguientes requisitos comunes que cualquier empleador debe acreditar:

  • Contrato indefinido a tiempo completo o, en su caso, a tiempo parcial con jornada igual o superior al 50% de la jornada a tiempo completo de un trabajador comparable.
  • Centro de trabajo en la Comunidad de Madrid: la prestación efectiva del servicio debe realizarse en territorio madrileño.
  • Estar al corriente de las obligaciones tributarias con la AEAT, con la Hacienda autonómica de Madrid y con la Seguridad Social en el momento de la solicitud y en el del pago.
  • No haber sido sancionado mediante resolución firme con pérdida de la posibilidad de obtener subvenciones (art. 13 de la Ley 38/2003, General de Subvenciones).
  • No haber realizado despidos improcedentes o colectivos declarados como tales en los 6 meses anteriores a la contratación subvencionable que afecten a puestos del mismo grupo profesional y centro.
  • La persona contratada no podrá tener relación de parentesco hasta segundo grado por consanguinidad o afinidad con el empleador o, en caso de personas jurídicas, con quienes ostenten cargos de dirección o sean miembros de los órganos de administración.
  • No haber prestado servicios en la misma empresa o grupo de empresas en los 3 meses anteriores al alta del contrato.

Documentación clave a aportar

Junto con la solicitud telemática a través de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, deberás aportar:

  • Contrato de trabajo registrado en el sistema CONTRAT@.
  • Informe de Vida Laboral del Código Cuenta de Cotización (CCC).
  • Informe de inscripción como demandante de empleo (DARDE) del trabajador a la fecha de alta. En la Línea 2, además, certificado de inscripción como beneficiario en el Sistema Nacional de Garantía Juvenil.
  • Certificados de estar al corriente con AEAT, Seguridad Social y Hacienda autonómica (o autorización para su consulta).
  • Declaración responsable de no incurrir en las prohibiciones del art. 13 de la Ley 38/2003.

Mantenimiento del empleo durante 12 meses: el requisito que más reintegros provoca

El compromiso de mantenimiento del puesto de trabajo subvencionado durante un mínimo de 12 meses, contados desde la fecha de alta en Seguridad Social, es la obligación que con mayor frecuencia incumplen los beneficiarios y la que origina la mayoría de los procedimientos de reintegro.

Qué se entiende por mantenimiento

El puesto debe mantenerse de forma efectiva: el trabajador subvencionado debe permanecer de alta en la misma empresa o grupo, con contrato indefinido y jornada igual o superior a la inicialmente subvencionada, durante los 12 meses completos. Las bases exigen continuidad real, no meramente nominal.

Sustituciones que sí permiten conservar la subvención

Si la persona contratada causa baja voluntaria, despido procedente o disciplinario, o se extingue la relación por causas objetivas no imputables al empleador, la subvención de contratación laboral puede mantenerse siempre que se sustituya al trabajador en el plazo máximo de un mes por otra persona perteneciente al mismo colectivo subvencionable (es decir, otra persona demandante de larga duración para la Línea 1, u otra inscrita en Garantía Juvenil para la Línea 2), con contrato indefinido y jornada igual o superior.

Supuestos en los que procede el reintegro total o parcial

De conformidad con el art. 37 de la Ley 38/2003, General de Subvenciones, y las bases reguladoras del Programa, procederá la devolución de las cantidades percibidas más los intereses de demora cuando concurra alguno de estos supuestos:

  • Incumplimiento total del periodo de mantenimiento de 12 meses sin sustitución válida en plazo: reintegro del 100% de la ayuda.
  • Incumplimiento parcial (mantenimiento de entre 6 y 12 meses): reintegro proporcional al tiempo no cumplido, aplicando el principio de proporcionalidad del art. 17.3.n) de la Ley 38/2003.
  • Reducción de jornada sin justificación: reintegro parcial proporcional a la reducción.
  • Despido improcedente del trabajador subvencionado: reintegro íntegro, salvo que se proceda a la sustitución en plazo.
  • Falsedad u ocultación de datos en la solicitud o en la justificación.
  • Incumplimiento sobrevenido de los requisitos para ser beneficiario (por ejemplo, perder la condición de estar al corriente con la Seguridad Social).
  • No comunicar a la Dirección General del Servicio Público de Empleo, en el plazo de un mes, cualquier modificación que afecte al cumplimiento de las condiciones.

El procedimiento de reintegro se tramita conforme a los artículos 41 y siguientes de la Ley 38/2003 y a los arts. 91 y siguientes del Reglamento de la Ley General de Subvenciones, aprobado por Real Decreto 887/2006, de 21 de julio.

Cuantías orientativas de las subvenciones contratación laboral por línea

Las cuantías de las subvenciones contratación laboral dependen de la línea, del colectivo de la persona trabajadora y de la jornada del contrato. Las cifras a continuación son orientativas y deben verificarse en la convocatoria vigente publicada en el BOCM.

Las cuantías concretas se actualizan periódicamente mediante resoluciones de la Dirección General del Servicio Público de Empleo. Como referencia orientativa de las cuantías vigentes según la última actualización (BOCM nº 310, de 30/12/2024):

  • Línea 1 (desempleados de larga duración): aproximadamente 5.500 € por contrato indefinido a jornada completa. Cuantías superiores cuando el trabajador supere los 24 meses de desempleo.
  • Línea 2 (Garantía Juvenil): aproximadamente 6.000 € por contrato indefinido a jornada completa de joven menor de 30 años inscrito en Garantía Juvenil.
  • Incremento adicional en ambas líneas si la persona contratada es mujer, hasta el 15%, en aplicación de las políticas de igualdad.
  • Contratación a tiempo parcial (≥50% jornada): cuantía proporcional al porcentaje de jornada.

Las cuantías exactas de las subvenciones contratación laboral pueden consultarse en el documento oficial de «Cuantías de la subvención» publicado por la sede electrónica de la Comunidad de Madrid.

La siguiente tabla resume las diferencias clave entre las subvenciones a la contratación laboral de la Comunidad de Madrid en sus dos líneas principales:

AspectoLínea 1 — Desempleados de larga duraciónLínea 2 — Garantía Juvenil
Persona destinatariaDemandante de empleo inscrito ≥ 12 meses en los 18 anterioresJoven < 30 años inscrito en el Sistema Nacional de Garantía Juvenil
Tipo de contratoIndefinido (ordinario o fijo-discontinuo) a jornada completa o parcial ≥ 50%Indefinido a jornada completa o parcial ≥ 50%
Cuantía orientativa~5.500 € (jornada completa); incrementos por desempleo > 24 meses o mujer~6.000 € (jornada completa); incremento si discapacidad o víctima de violencia de género
Mantenimiento12 meses de empleo efectivo desde el alta12 meses de empleo efectivo desde el alta
Plazo de solicitud1 mes desde alta en Seguridad Social1 mes desde alta en Seguridad Social
Reintegro siBaja antes de 12 meses sin sustitución válidaBaja antes de 12 meses sin sustitución válida

Plazos para solicitar la subvención y forma de tramitación

Las subvenciones contratación laboral se tramitan de forma telemática y tienen plazos muy estrictos. Si se incumplen, la solicitud se inadmite y se pierde el derecho a la ayuda.

La solicitud de las subvenciones contratación laboral debe presentarse en el plazo de un mes desde la fecha de alta del trabajador en Seguridad Social, exclusivamente por vía telemática en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid (Referencia A273 y siguientes), mediante certificado digital, DNIe o sistema Cl@ve.

La convocatoria es de plazo permanente mientras exista crédito disponible. El orden de prelación es la fecha de entrada de la solicitud completa: agotado el crédito, las solicitudes posteriores quedan denegadas aunque cumplan los requisitos.

El plazo máximo para resolver es de 6 meses desde la entrada de la solicitud en el registro del órgano competente. El silencio administrativo es negativo (art. 25.5 de la Ley 38/2003).

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Recomendaciones prácticas para evitar el reintegro

Después de ver el régimen jurídico, las cuantías y los plazos de las subvenciones contratación laboral, conviene aplicar algunas buenas prácticas para reducir al máximo el riesgo de reintegro.

  • Antes de firmar el contrato, verifica que el trabajador cumple los requisitos en la fecha del alta: solicita el DARDE actualizado y, en la Línea 2, el certificado de Garantía Juvenil emitido el mismo día.
  • Conserva durante 4 años toda la documentación: contratos, nóminas, TC2, certificados de inscripción y comunicaciones con la administración.
  • Si vas a reducir jornada, modificar el contrato o extinguir la relación laboral, comunícalo a la Comunidad de Madrid en el plazo de un mes. Una sustitución comunicada a tiempo evita el reintegro; una omisión lo precipita.
  • Para la Línea 2, la inscripción en Garantía Juvenil debe ser previa al alta. No vale inscribir al joven el mismo día del alta tras la firma; debe ser anterior o, en todo caso, anterior al inicio efectivo de la jornada.
  • Estas subvenciones contratación laboral son compatibles con las bonificaciones a la cuota empresarial a la Seguridad Social reguladas por el Real Decreto-ley 1/2023, de 10 de enero, siempre que en conjunto no superen el coste salarial total. Conviene planificar la combinación.

Otras líneas de subvención a la contratación en la Comunidad de Madrid (resumen)

Aunque las Líneas 1 y 2 son, con diferencia, las más utilizadas por pymes y autónomos para la contratación indefinida de jóvenes y desempleados, el Programa de Fomento del Empleo y las subvenciones contratación laboral de la Comunidad de Madrid contemplan otras líneas específicas dirigidas a colectivos con mayores dificultades de inserción. Son menos habituales, pero conviene conocerlas por si encajan en una contratación concreta. Si te interesan, te recomendamos consultar la ficha oficial de cada una en la Consejería de Economía, Hacienda y Empleo y revisar las bases publicadas en el BOCM.

Línea 3: contratación indefinida de personas desempleadas de larga duración

Subvenciona la contratación indefinida a jornada completa de personas que llevan inscritas como demandantes de empleo más de 12 meses (con o sin prestación). El objetivo es facilitar la vuelta al mercado laboral de quienes acumulan periodos prolongados sin trabajar, especialmente mayores de 45 años. Mantiene la obligación de mantenimiento del empleo durante 12 meses y las mismas causas de reintegro que las Líneas 1 y 2.

Línea 4: contratación indefinida de mujeres víctimas de violencia de género

Línea con cuantía reforzada destinada a la contratación indefinida de mujeres acreditadas como víctimas de violencia de género conforme a la Ley Orgánica 1/2004. Requiere acreditación oficial (orden de protección, informe del Ministerio Fiscal o resolución administrativa) y mantenimiento del puesto durante 12 meses.

Línea 5: contratación de personas con discapacidad y otros colectivos vulnerables

Dirigida a la contratación indefinida o temporal de larga duración de personas con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, así como a otros colectivos en riesgo de exclusión (perceptores de la Renta Mínima de Inserción / Ingreso Mínimo Vital, personas sin hogar, ex reclusos, etc.). Sus cuantías son las más elevadas del programa y suelen ser compatibles con bonificaciones estatales. Más información en la sección de empleo y discapacidad de la Comunidad de Madrid.

Línea 6: transformación de contratos temporales en indefinidos

Subvenciona la conversión a indefinido de contratos temporales o formativos previos, siempre que el trabajador pertenezca a alguno de los colectivos prioritarios (jóvenes, parados de larga duración, mayores de 45, mujeres, personas con discapacidad). Es una línea muy útil tras una contratación formativa o un contrato eventual. Mantiene el requisito de mantenimiento del empleo durante 12 meses desde la transformación.

Línea 7: fomento del autoempleo y contratación del primer trabajador

Línea complementaria que apoya a personas trabajadoras por cuenta propia (autónomos) que realizan su primera contratación indefinida. Combina el impulso al empleo con el refuerzo del tejido productivo de la Comunidad y resulta especialmente interesante para autónomos en fase de crecimiento. Conviene revisarla junto con las bonificaciones estatales por contratación del SEPE.

Importante: estas líneas se rigen por la misma normativa marco (Acuerdo de 28/12/2022, BOCM nº 312, modificado por el Acuerdo de 26/12/2024, BOCM nº 310) y por la Ley 38/2003 General de Subvenciones, por lo que los requisitos de mantenimiento de empleo de 12 meses y los supuestos de reintegro funcionan de forma análoga a los explicados para las Líneas 1 y 2. Antes de tramitar cualquiera de ellas, verifica siempre la convocatoria vigente y, si lo necesitas, contacta con nuestro despacho para que analicemos tu caso concreto.

En resumen: las subvenciones contratación laboral de la Comunidad de Madrid son ayudas regionales que incentivan la contratación indefinida de colectivos vulnerables. El éxito en las subvenciones contratación laboral pasa por cumplir el mantenimiento de 12 meses, presentar la documentación dentro de plazo y, en caso de baja, sustituir al trabajador para no perder la ayuda. Si necesitas asesoramiento integral para tramitar tus subvenciones contratación laboral, en Ager & Co. te acompañamos durante todo el proceso.

Preguntas frecuentes sobre las subvenciones contratación laboral de la Comunidad de Madrid

¿Quién puede solicitar las subvenciones contratación laboral de la Comunidad de Madrid?

Pueden solicitarlas personas trabajadoras autónomas, empresas (cualquiera que sea su forma jurídica), entidades privadas sin ánimo de lucro, sociedades civiles, comunidades de bienes y entes del sector público, siempre que cuenten con centro de trabajo en la Comunidad de Madrid y la persona contratada preste servicios en él.

¿Es obligatorio que el trabajador esté inscrito como demandante de empleo antes del alta?

Sí, es un requisito imprescindible y debe acreditarse documentalmente con el DARDE en la fecha exacta del alta en Seguridad Social. En la Línea 1, además, debe haber estado inscrito de forma ininterrumpida los 12 meses inmediatamente anteriores. En la Línea 2, debe estar inscrito como demandante Y, de forma cumulativa, figurar como beneficiario activo en el Sistema Nacional de Garantía Juvenil.

¿Qué pasa si el trabajador subvencionado causa baja antes de los 12 meses?

Depende del motivo y de si hay sustitución. Si la baja es voluntaria, por despido procedente o por causas objetivas no imputables al empleador, la subvención se conserva si se sustituye al trabajador en el plazo máximo de un mes por otra persona del mismo colectivo subvencionable, con contrato indefinido y jornada igual o superior. Si no hay sustitución o el despido es improcedente, procede el reintegro proporcional o total.

¿Cuánto tiempo hay para solicitar la subvención desde la contratación?

El plazo es de un mes desde la fecha del alta del trabajador en Seguridad Social. La solicitud se presenta exclusivamente por vía telemática en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid mediante certificado digital, DNIe o Cl@ve. Pasado ese plazo, la solicitud se inadmite.

¿Son compatibles estas subvenciones contratación laboral con las bonificaciones a la Seguridad Social?

Sí, son compatibles con las bonificaciones a la cuota empresarial reguladas por el Real Decreto-ley 1/2023, de 10 de enero, siempre que la suma de todos los incentivos no supere el coste salarial total del trabajador. Conviene calcular en conjunto antes de la contratación para optimizar el ahorro.

¿En qué casos procede el reintegro total y en cuáles parcial?

El reintegro es total (100%) si se incumple completamente el mantenimiento de 12 meses sin sustitución válida, si hay falsedad en la solicitud o si el despido es improcedente sin sustitución. Es parcial y proporcional cuando el mantenimiento se cumple entre 6 y 12 meses, cuando se reduce la jornada sin justificación o cuando hay incumplimientos sobrevenidos. En todos los casos se exigen intereses de demora desde el pago de la ayuda.

¿Qué documentación necesito para justificar las subvenciones contratación laboral de la Comunidad de Madrid?

Para la justificación de las subvenciones a la contratación laboral de la Comunidad de Madrid es necesario aportar: contrato indefinido firmado y comunicado al SEPE; alta del trabajador en la Seguridad Social (TA.2/S o IDC); informe de vida laboral de la cuenta de cotización; nóminas y justificantes de pago de los 12 meses; certificado de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social; y, en su caso, certificación acreditativa del colectivo (demandante de larga duración o Sistema Nacional de Garantía Juvenil). La administración puede requerir documentación adicional durante la fase de comprobación.

¿Las subvenciones contratación laboral de la Comunidad de Madrid se consideran ingresos a efectos fiscales?

Sí. Las subvenciones a la contratación laboral de la Comunidad de Madrid tienen la consideración de ingreso a efectos del Impuesto sobre Sociedades (para empresas) o del IRPF (para autónomos en estimación directa). Como regla general, se imputan al ejercicio en que se conceden con carácter firme, salvo que financien gastos plurianuales, en cuyo caso pueden imputarse en proporción a la amortización del gasto financiado. No están sujetas a IVA. Recomendamos consultar con un asesor fiscal para confirmar la imputación temporal exacta según las circunstancias de cada caso.

La exención por reinversión en vivienda habitual: requisitos, plazos y casuísticas en el IRPF

La exención por reinversión en vivienda habitual: requisitos, plazos y casuísticas en el IRPF

La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los beneficios fiscales más ventajosos para el contribuyente del IRPF: permite no tributar por la ganancia patrimonial obtenida al transmitir la vivienda habitual siempre que el importe total se reinvierta en una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. En este artículo analizamos en profundidad los requisitos, plazos y casuísticas de la exención por reinversión vivienda habitual regulada en el artículo 38 de la Ley 35/2006 (LIRPF) y en el artículo 41 del Real Decreto 439/2007 (RIRPF), incluyendo la doctrina más reciente de la Dirección General de Tributos, el TEAC y el Tribunal Supremo.

1. Marco normativo aplicable a la exención por reinversión vivienda habitual

La exención está regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), que dispone que podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Puedes consultar el texto consolidado en el BOE.

Su desarrollo reglamentario se encuentra en el artículo 41 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (RIRPF), que precisa los plazos, las condiciones de reinversión y las consecuencias del incumplimiento. Asimismo, el concepto de vivienda habitual debe interpretarse conforme al artículo 41 bis del RIRPF, que exige residencia efectiva, continuada y permanente durante un plazo mínimo de tres años (salvo causas justificadas como cambio de empleo, matrimonio, separación, traslado laboral u otras análogas). El texto íntegro del reglamento está disponible en el RIRPF (BOE).

2. Requisitos esenciales para aplicar la exención por reinversión vivienda habitual

Para que la ganancia patrimonial quede exenta deben concurrir, de forma cumulativa, los siguientes requisitos:

  • Carácter de vivienda habitual de la transmitida y de la adquirida. Ambos inmuebles deben constituir la residencia habitual del contribuyente, entendida en los términos del artículo 41 bis RIRPF.
  • Reinversión del importe total obtenido en la transmisión. Si solo se reinvierte una parte, la exención será proporcional al importe efectivamente reinvertido (art. 41.4 RIRPF).
  • Plazo de reinversión de dos años, computado de fecha a fecha, ya sea anterior o posterior a la transmisión (art. 41.3 RIRPF).
  • Manifestación expresa de la voluntad de acogerse a la exención en la declaración del IRPF del ejercicio en que se obtiene la ganancia.

2.1. Acreditación documental ante la AEAT

La Agencia Tributaria puede requerir prueba del cumplimiento de los requisitos: certificado de empadronamiento, escrituras públicas de compraventa, justificantes bancarios de la inversión, etc. Conviene conservar toda la documentación durante el plazo de prescripción (cuatro años desde el último día del plazo de presentación de la declaración).

3. Determinación del importe obtenido en la transmisión

Uno de los aspectos que más dudas genera es qué se entiende por «importe obtenido». El artículo 41.1 del RIRPF establece que se considera tal el resultante de minorar el valor de transmisión en el importe del principal del préstamo pendiente de amortizar que estuviera vinculado a la adquisición de la vivienda transmitida.

A efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, el valor de adquisición se incrementa con los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, ITP/IVA, gestoría) y con el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, conforme al artículo 35.1.b) LIRPF. El valor de transmisión se minora en los gastos y tributos satisfechos por el vendedor (plusvalía municipal, comisión de la inmobiliaria, certificados, cancelación registral de la hipoteca, etc.), según el artículo 35.2 LIRPF.

Conviene diferenciar con claridad dos planos distintos:

  • Cálculo de la ganancia patrimonial: se admiten los gastos inherentes a la compraventa y las obras de mejora (no las de mera conservación o reparación, que se consideran gasto corriente).
  • Cuantificación del importe a reinvertir y del reinvertido: aquí la doctrina administrativa es más restrictiva, como veremos a continuación.
Firma de la escritura de compraventa de la nueva vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión en el IRPF

4. Gastos computables en la reinversión: la cuestión clave

La Dirección General de Tributos ha matizado en numerosas consultas vinculantes qué gastos pueden integrarse en el importe «reinvertido» en la nueva vivienda. En la exención por reinversión vivienda habitual, la regla general es que solo se admiten aquellos gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, ITP o IVA, AJD, gestoría), pero no las obras de mejora o reforma realizadas con posterioridad a la adquisición, salvo supuestos muy concretos.

En particular, la Consulta Vinculante V2415-21, de 24 de septiembre de 2021, así como la V1574-19 y la V0961-20, mantienen que las obras de reforma o mejora ejecutadas en la nueva vivienda no se computan como reinversión, salvo que se trate de obras de rehabilitación estructural en los términos del artículo 55.5 del RIRPF (consolidación, tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas, etc.) o de obras inseparables de la propia adquisición (por ejemplo, vivienda en construcción entregada por el promotor). Puedes consultar las consultas vinculantes en la base PETETE de la DGT.

Esta interpretación ha sido refrendada por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en resoluciones como la de 10 de septiembre de 2019 (R.G. 6299/2017), que recuerda que el beneficio fiscal exige una identidad sustancial entre el importe obtenido en la venta y el destinado a la adquisición de la nueva vivienda, sin que las mejoras posteriores integren el concepto de «adquisición».

5. Reinversión mediante financiación ajena en la exención por reinversión vivienda habitual

El TEAC, en su resolución de 11 de septiembre de 2014 (R.G. 6331/2013), dictada en unificación de criterio, y posteriormente el Tribunal Supremo en sentencia de 1 de octubre de 2020 (rec. 1056/2019), han aclarado que no es necesario emplear materialmente el dinero obtenido en la venta: basta con que el contribuyente reinvierta una cantidad equivalente, ya sea con fondos propios o mediante financiación ajena (préstamo hipotecario), siempre que se respete el plazo de dos años.

Este criterio ha supuesto un cambio sustancial respecto de la interpretación restrictiva que mantenía la AEAT, y permite computar como reinvertido el importe financiado con la hipoteca de la nueva vivienda. La sentencia íntegra del TS está disponible en el buscador del CENDOJ.

6. Casuísticas frecuentes en la exención por reinversión vivienda habitual

  • Reinversión parcial: la exención se aplica en proporción a la parte del importe obtenido que se reinvierte (art. 41.4 RIRPF).
  • Vivienda en construcción: conforme a la consulta V2415-21, se admite siempre que la entrega material se produzca dentro del plazo de dos años desde la transmisión.
  • Matrimonios en gananciales: cada cónyuge debe cumplir individualmente los requisitos respecto de su mitad indivisa (CV V0119-20).
  • Exoneración del plazo de tres años de residencia: se admite por circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio (art. 41 bis.1 RIRPF), interpretadas con flexibilidad por el TS en sentencia de 5 de mayo de 2014 (rec. 5018/2011).
  • Contribuyentes mayores de 65 años: aplican el régimen específico del art. 33.4.b) LIRPF, que declara exenta la ganancia sin necesidad de reinversión.
  • Divorcio y atribución de uso: según la Consulta Vinculante V1907-23, se mantiene el carácter de vivienda habitual para el cónyuge al que se atribuye el uso, aunque no resida en ella.

7. Consecuencias del incumplimiento de la exención por reinversión vivienda habitual

El artículo 41.5 del RIRPF establece que, en caso de incumplir cualquiera de las condiciones de la reinversión, el contribuyente deberá regularizar su situación tributaria imputando la parte de la ganancia no exenta al ejercicio en que se obtuvo, presentando una autoliquidación complementaria con los correspondientes intereses de demora, en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración del ejercicio en que se produzca dicho incumplimiento.

7.1. Régimen sancionador aplicable

Si la AEAT detecta el incumplimiento antes de la regularización voluntaria, puede iniciar un procedimiento de comprobación con la consiguiente sanción tributaria conforme a la Ley 58/2003, General Tributaria. Por eso siempre es preferible regularizar de oficio mediante complementaria antes de cualquier requerimiento.

8. Conclusión sobre la exención por reinversión vivienda habitual

La exención por reinversión vivienda habitual es una herramienta fiscal muy ventajosa, pero exige una planificación cuidadosa: la correcta delimitación del importe obtenido, la diferenciación entre los gastos computables en la ganancia patrimonial y los admitidos en la reinversión, y el respeto escrupuloso de los plazos del artículo 41 RIRPF son determinantes para evitar regularizaciones futuras.

En Ager & Co. acompañamos al contribuyente en todo el proceso, desde el análisis previo a la transmisión hasta la presentación de la declaración del IRPF, garantizando la aplicación correcta del beneficio fiscal. Si está pensando en vender su vivienda habitual o ya ha realizado la operación, contacte con nuestro despacho para un análisis personalizado de su caso y la correcta aplicación de la exención por reinversión vivienda habitual en su próxima declaración del IRPF.

Preguntas frecuentes sobre la exención por reinversión en vivienda habitual

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

Es un beneficio fiscal regulado en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 (LIRPF) que permite no tributar por la ganancia patrimonial obtenida al vender la vivienda habitual, siempre que el importe total se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. Es uno de los principales incentivos al ahorro residencial del contribuyente.

¿Qué plazo tengo para reinvertir el importe obtenido?

El plazo es de dos años, computados de fecha a fecha, según el artículo 41.3 del RIRPF. Puede ser anterior o posterior a la transmisión, es decir, también se admite la reinversión en una vivienda comprada hasta dos años antes de vender la anterior. Si se incumple, se pierde el beneficio fiscal y procede regularizar el IRPF del ejercicio de la venta.

¿Qué se considera vivienda habitual a estos efectos?

El artículo 41 bis del RIRPF exige residencia efectiva, continuada y permanente durante un plazo mínimo de tres años, salvo causas justificadas como cambio de empleo, matrimonio, separación, traslado laboral u otras circunstancias análogas. Ambos inmuebles —el transmitido y el adquirido— deben tener carácter de vivienda habitual.

¿Puedo aplicar la exención si financio la nueva vivienda con hipoteca?

Sí. El TEAC (resolución 11/09/2014, R.G. 6331/2013, en unificación de criterio) y el Tribunal Supremo (sentencia de 1 de octubre de 2020, rec. 1056/2019) han confirmado que no es necesario emplear materialmente el dinero obtenido en la venta: basta con reinvertir una cantidad equivalente, ya sea con fondos propios o mediante préstamo hipotecario, dentro del plazo de dos años.

¿Se pueden incluir las obras de reforma en el importe reinvertido?

Con carácter general no. La Dirección General de Tributos (consultas vinculantes V2415-21, V1574-19 y V0961-20) sostiene que las obras de reforma o mejora posteriores a la adquisición no se computan como reinversión. Únicamente se admiten las obras de rehabilitación estructural del artículo 55.5 RIRPF y las inseparables de la propia adquisición (por ejemplo, vivienda en construcción entregada por el promotor).

¿Qué pasa si solo reinvierto una parte del importe?

La exención se aplica de forma proporcional al importe efectivamente reinvertido, conforme al artículo 41.4 RIRPF. Si, por ejemplo, se reinvierte el 70 % del importe obtenido, solo quedará exenta el 70 % de la ganancia patrimonial; el 30 % restante tributará como ganancia patrimonial en el IRPF del ejercicio en que se produjo la venta.

¿Los mayores de 65 años también necesitan reinvertir?

No. Los contribuyentes mayores de 65 años pueden acogerse al régimen específico del artículo 33.4.b) LIRPF, que declara exenta la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual sin necesidad de reinvertir. Es una exención más amplia y por eso suele ser preferible para este colectivo cuando la edad coincide con la decisión de vender.

¿Qué ocurre si incumplo los requisitos a posteriori?

Conforme al artículo 41.5 RIRPF, si el contribuyente incumple cualquier condición (no reinvierte en plazo, no acredita la residencia, etc.), debe regularizar su IRPF mediante autoliquidación complementaria imputando la parte de ganancia no exenta al ejercicio en que se obtuvo, con los intereses de demora correspondientes. El plazo para presentarla termina en el plazo reglamentario de declaración del ejercicio en que se produzca el incumplimiento.