Verifactu 2028: guía esencial del nuevo aplazamiento y la factura electrónica obligatoria

Verifactu 2028: guía esencial del nuevo aplazamiento y la factura electrónica obligatoria

Verifactu 2028 es ya la nueva referencia para empresas y autónomos. El 5 de octubre de 2026 el Ministerio de Hacienda anunció, mediante una nota informativa, que las obligaciones todavía pendientes del Reglamento de sistemas informáticos de facturación (RRSIF) se aplazan hasta octubre de 2028. Es el tercer retraso del calendario y el segundo en menos de un año, y tiene un objetivo declarado: hacer coincidir la llegada de Verifactu con la factura electrónica obligatoria entre empresarios.

Ese mismo día el BOE publicó la Orden HAC/1028/2026, de 2 de octubre, que regula la solución pública de facturación electrónica de la Agencia Tributaria y, sobre todo, pone en marcha la cuenta atrás de la factura electrónica B2B. En esta guía analizamos qué cambia exactamente, qué ocurre con quienes ya se habían adherido a Verifactu, si autónomos y sociedades comparten ahora la misma fecha y qué supone la factura electrónica más allá del propio Verifactu.

Qué ha anunciado Hacienda sobre Verifactu 2028

Hasta ahora, el calendario vigente era el fijado por el Real Decreto-ley 15/2025, de 2 de diciembre: 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y 1 de julio de 2027 para el resto de obligados, incluidos los autónomos. Con el anuncio del 5 de octubre, Hacienda traslada las obligaciones pendientes del Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre a octubre de 2028.

La justificación oficial es la conveniencia de alinear los calendarios de implantación de la facturación electrónica para pymes y autónomos y del reglamento de sistemas de facturación. El Ministerio adelanta además una segunda fase: una futura modificación normativa para que ambos sistemas converjan en su ámbito de aplicación y en determinados aspectos técnicos, en línea con la Directiva europea ViDA (el IVA en la era digital), cuya facturación electrónica transfronteriza será obligatoria a partir de 2030.

Nota informativa y orden ministerial: no son lo mismo

Conviene distinguir dos documentos que se han publicado a la vez y que se están confundiendo. La orden ministerial aparecida en el BOE (Orden HAC/1028/2026) no regula Verifactu, sino la factura electrónica obligatoria entre empresarios y profesionales. El aplazamiento de Verifactu, en cambio, se ha comunicado mediante una nota informativa del Ministerio de Hacienda y queda pendiente de la norma que modifique formalmente el calendario.

Desde un punto de vista estrictamente jurídico, mientras esa norma no se publique en el BOE las fechas de 2027 siguen siendo las vigentes. Es previsible que el cambio se formalice en las próximas semanas, como ya ocurrió en diciembre de 2025, pero hasta entonces recomendamos no desmontar ningún proyecto de adaptación ya iniciado.

Verifactu 2028: calendario del aplazamiento y de la factura electrónica obligatoria

Cronología de los aplazamientos de Verifactu

El calendario de Verifactu se ha movido en tres ocasiones desde que se aprobó el reglamento. Esta es la evolución:

NormaFechaSociedades (IS)Autónomos y resto
Real Decreto 1007/2023 (texto original)5 dic. 20231 jul. 20251 jul. 2025
Real Decreto 254/20251 abr. 20251 ene. 20261 jul. 2026
Real Decreto-ley 15/20252 dic. 20251 ene. 20271 jul. 2027
Nota de Hacienda (pendiente de norma en el BOE)5 oct. 2026Octubre 2028Octubre 2028

Lo que no se ha movido es la obligación de los fabricantes y comercializadores de software: desde el 29 de julio de 2025 solo pueden comercializar programas de facturación adaptados al reglamento y acompañados de su declaración responsable. Por eso, aunque el usuario disponga de más tiempo, el mercado de software ya está obligado a ofrecer soluciones conformes.

¿Afecta Verifactu 2028 por igual a autónomos y empresas?

Sí, y es una de las novedades más relevantes. Desde 2025 el calendario distinguía entre las sociedades, que debían adaptarse primero, y los autónomos y demás obligados, que disponían de seis meses adicionales. Según el anuncio de Hacienda, el nuevo horizonte es octubre de 2028 tanto para empresas como para autónomos, de modo que desaparece ese escalonamiento.

La fecha exacta la fijará la norma que formalice el aplazamiento, pero todo apunta a que coincidirá con el 6 de octubre de 2028, día en que la factura electrónica será obligatoria para los empresarios y profesionales con un volumen de operaciones igual o inferior a 8 millones de euros (24 meses desde la entrada en vigor de la orden, el 6 de octubre de 2026).

¿Y las grandes empresas?

Las empresas cuyo volumen de operaciones supera los 8 millones de euros no ganan tanto margen: la factura electrónica les será exigible a partir del 6 de octubre de 2027. En la práctica, la mayoría lleva sus libros registro de IVA a través del Suministro Inmediato de Información (SII), obligatorio para las grandes empresas, y por eso ya estaban excluidas de Verifactu. Para ellas, la novedad relevante de esta semana es la factura electrónica, no el aplazamiento.

Qué pasa con los que ya se han adherido a Verifactu

Es la pregunta que más nos trasladan estos días nuestros clientes: muchos autónomos y pymes ya han cambiado de programa, emiten facturas con código QR y, en algunos casos, remiten sus registros a la Agencia Tributaria. ¿Pueden parar y esperar a octubre de 2028?

Si usas Verifactu de forma voluntaria, puedes dejarlo

La Agencia Tributaria ha aclarado en sus preguntas frecuentes sobre Verifactu que, mientras no exista obligación de adaptación, quien expida facturas y remita registros con un sistema en modalidad VERI*FACTU puede dejar de hacerlo y facturar con otros sistemas. Ese margen, que hasta ahora llegaba al 31 de diciembre de 2026 o al 30 de junio de 2027, se extenderá previsiblemente hasta octubre de 2028 cuando se publique el aplazamiento.

La permanencia obligatoria solo opera cuando el obligado tributario ya está sujeto al reglamento: si a partir de esa fecha elige la modalidad VERI*FACTU, debe mantenerla, al menos, hasta el final del año natural en que haya realizado de forma efectiva el primer envío de registros. Por tanto, la respuesta jurídica es clara: quien se adhirió voluntariamente no queda atado y puede paralizar legalmente su uso hasta que la nueva fecha le resulte exigible.

¿Conviene paralizarlo? Nuestra recomendación

Que se pueda no significa que convenga. Antes de dar marcha atrás, valora lo siguiente:

  • Si el programa funciona y su coste es asumible, mantenerlo evita una segunda migración en 2028 y te permite llegar a la fecha con el sistema rodado.
  • Los registros ya remitidos a la AEAT permanecen allí; dejar de enviarlos no los elimina ni genera sanción alguna.
  • La factura electrónica obligará igualmente a actualizar la herramienta, por lo que puede tener sentido esperar a un programa que integre ambas obligaciones.
  • Si el cambio te está generando incidencias o costes elevados, volver a tu sistema anterior es una opción legítima hasta octubre de 2028.

Si te acogiste al SII para evitar Verifactu

Algunas empresas optaron voluntariamente por el SII, que excluye de Verifactu. Quien se incorpora de forma voluntaria al SII debe permanecer en él, como mínimo, durante el año natural, y la renuncia se presenta mediante el modelo 036 en el mes de noviembre anterior al año en que deba surtir efecto. Con el horizonte de Verifactu 2028, quien entró en el SII solo para esquivar Verifactu puede plantearse renunciar en noviembre de 2026 con efectos desde el 1 de enero de 2027. Es un plazo que conviene no dejar pasar.

¿Puedo cambiar de programa de facturación?

Sí. El reglamento no vincula al usuario con un proveedor concreto, y el cambio de software es libre tanto ahora como cuando la obligación esté en vigor. Eso sí, ten en cuenta tres cautelas:

  • Comprueba que el nuevo programa cuenta con la declaración responsable del fabricante.
  • Una vez obligado, si trabajas en modalidad VERI*FACTU, el nuevo sistema también deberá serlo hasta que termine el año natural.
  • Conserva o exporta los registros del programa anterior, sobre todo si trabajas en modalidad no VERI*FACTU: la obligación de conservación es tuya, no del proveedor.

ASESORÍA FISCAL Y CONTABLE

¿Dudas sobre cómo afecta Verifactu 2028 a tu negocio?

Revisamos tu sistema de facturación, te indicamos si te conviene mantener, pausar o cambiar tu programa y te preparamos para la factura electrónica obligatoria, sin sobresaltos de última hora.

Factura electrónica obligatoria: qué supone además de Verifactu

Verifactu y la factura electrónica se presentan a menudo como si fueran lo mismo, pero son obligaciones distintas, reguladas en normas distintas, que a partir de octubre de 2028 la mayoría de pymes y autónomos tendrá que cumplir a la vez.

Verifactu: cómo se generan y registran tus facturas

Verifactu regula el software con el que facturas. Cada factura genera un registro de facturación encadenado con el anterior mediante una huella (hash), el sistema impide alterar o borrar facturas sin dejar rastro, la factura incorpora un código QR y, en la modalidad VERI*FACTU, los registros se remiten automáticamente a la AEAT. Afecta a todas las facturas que expides, incluidas las simplificadas (tiques) a consumidores finales.

Factura electrónica: cómo se envían y reciben entre empresas

La factura electrónica obligatoria nace de la Ley 18/2022, de creación y crecimiento de empresas (Ley Crea y Crece), y se desarrolla en el Real Decreto 238/2026, de 25 de marzo, cuyo contenido resume la nota informativa de la Agencia Tributaria. Afecta solo a las operaciones entre empresarios y profesionales (B2B) y supone, entre otras cosas:

  • Formato estructurado. Un PDF enviado por correo deja de ser una factura electrónica válida. Habrá que emitir en formatos como UBL, CII, Facturae o EDIFACT, conformes con la norma europea EN 16931.
  • Plataformas de intercambio. Las facturas circularán por plataformas privadas o por la solución pública gratuita de la AEAT, que además actúa como repositorio y recibe una copia fiel de las facturas intercambiadas por plataformas privadas.
  • Estados de la factura. El destinatario deberá informar de la aceptación o el rechazo y de la fecha de pago efectivo, una medida pensada para combatir la morosidad comercial. Los autónomos y las entidades en atribución de rentas con un volumen de hasta 8 millones dispondrán de un año más, hasta octubre de 2029, para cumplir esta parte.
  • Periodo transitorio. Durante los primeros doce meses, las facturas electrónicas deberán ir acompañadas de un PDF que garantice su legibilidad para los destinatarios que todavía no estén obligados.
  • Exclusiones. Quedan fuera las operaciones con consumidores finales y, con carácter general, las facturas simplificadas.

Calendario conjunto de Verifactu y factura electrónica

ObligaciónVolumen superior a 8 M€Volumen hasta 8 M€ (pymes y autónomos)
Factura electrónica B2B6 de octubre de 20276 de octubre de 2028
Comunicación de estados de factura6 de octubre de 20276 de octubre de 2028 (sociedades) y 6 de octubre de 2029 (autónomos)
VerifactuNormalmente excluidas por estar en el SIIOctubre de 2028 (pendiente de publicación en el BOE)
Fabricantes de softwareObligados desde el 29 de julio de 2025Obligados desde el 29 de julio de 2025

Un solo programa para las dos obligaciones

La consecuencia práctica de alinear ambos calendarios es que, en octubre de 2028, el mismo programa deberá generar los registros de Verifactu y, a la vez, emitir, enviar y recibir facturas en formato estructurado. Por eso, si todavía no has elegido herramienta, conviene pedir al proveedor que confirme por escrito su hoja de ruta para ambas obligaciones. Y como ninguna de las dos cambia las reglas materiales del impuesto, repasa también nuestra guía sobre el IVA en facturas y cómo cuadrarlo después en el modelo 303.

Qué deben hacer ahora autónomos y empresas ante Verifactu 2028

  • No desmontes lo que ya funciona hasta que el aplazamiento se publique en el BOE.
  • Si usas Verifactu de forma voluntaria, decide con criterio económico si lo mantienes o lo pausas: legalmente puedes hacer ambas cosas.
  • Si estás en el SII voluntario solo por Verifactu, valora la renuncia mediante el modelo 036 en noviembre de 2026.
  • Elige o revisa tu software pensando en Verifactu y en la factura electrónica a la vez.
  • Si facturas más de 8 millones de euros, tu fecha clave es el 6 de octubre de 2027.
  • Abandona las plantillas de Excel o Word: no servirán ni para Verifactu ni para la factura electrónica.

Recuerda que el régimen sancionador sigue intacto. El artículo 201 bis de la Ley General Tributaria prevé multas de hasta 50.000 euros por ejercicio para quien utilice sistemas que no cumplan los requisitos una vez sea obligatorio, y de hasta 150.000 euros para fabricantes y comercializadores de software no conforme.

Conclusión: más tiempo, mismas obligaciones

El paso a Verifactu 2028 da a pymes y autónomos dos años adicionales, unifica la fecha para empresas y autónomos y permite abordar de una sola vez Verifactu y la factura electrónica. Pero no elimina ninguna obligación: el reglamento sigue en vigor, el software ya debe estar adaptado y la factura electrónica tiene fechas firmes en el BOE. Quien aproveche este margen para elegir bien su herramienta llegará a octubre de 2028 sin prisas; quien lo tome como un nuevo «ya veremos» corre el riesgo de encontrarse con las dos obligaciones a la vez y sin preparar.

¿Cuándo entra en vigor Verifactu tras el último aplazamiento?

Según la nota informativa del Ministerio de Hacienda de 5 de octubre de 2026, Verifactu será obligatorio en octubre de 2028 para sociedades y autónomos. El aplazamiento está pendiente de publicarse en el BOE; hasta entonces, las fechas legalmente vigentes son el 1 de enero de 2027 (sociedades) y el 1 de julio de 2027 (resto).

¿Tienen autónomos y sociedades la misma fecha en Verifactu 2028?

Sí. El nuevo calendario anunciado fija octubre de 2028 tanto para empresas como para autónomos, por lo que desaparece el escalonamiento de seis meses que existía hasta ahora.

Si ya uso Verifactu, ¿puedo dejar de usarlo hasta 2028?

Sí. Según las preguntas frecuentes de la AEAT, mientras no exista obligación de adaptación se puede dejar de emitir y remitir registros en modalidad VERI*FACTU y facturar con otros sistemas. La permanencia hasta el final del año natural solo se exige una vez que la obligación ya es aplicable.

¿Puedo cambiar de programa de facturación?

Sí, el cambio de software es libre. Comprueba que el nuevo programa tenga la declaración responsable del fabricante, conserva los registros del sistema anterior y, si ya estás obligado y trabajas en modalidad VERI*FACTU, mantén esa modalidad hasta el final del año natural.

¿Es lo mismo Verifactu que la factura electrónica?

No. Verifactu regula cómo el software genera y registra cada factura, incluidas las de consumidores finales. La factura electrónica obliga a emitir, enviar y recibir en formato estructurado las facturas entre empresarios y a comunicar su aceptación y pago.

¿Sirve una factura en PDF como factura electrónica?

No. Cuando la obligación sea aplicable (6 de octubre de 2027 para volúmenes superiores a 8 millones y 6 de octubre de 2028 para el resto), las facturas entre empresarios deberán emitirse en formatos estructurados como UBL, CII, Facturae o EDIFACT. El PDF solo acompañará a la factura durante el periodo transitorio.

Decreto de vivienda derogado: 7 claves jurídicas y fiscales tras el 2 de octubre de 2026

Decreto de vivienda derogado: 7 claves jurídicas y fiscales tras el 2 de octubre de 2026

El decreto de vivienda derogado el 2 de octubre de 2026 —en realidad, dos reales decretos-leyes— ha estado en vigor entre uno y dos días. El Congreso no convalidó ni el Real Decreto-ley 26/2026, sobre la función social de la vivienda y la vivienda asequible, ni el Real Decreto-ley 27/2026, sobre la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Ambos se derogaron y la derogación se publicó en el BOE ese mismo viernes.

Desde Ager & Co hemos recibido estos días consultas de propietarios, inquilinos y empresas con la misma duda: ¿qué efectos conserva lo que se hizo mientras las normas estaban vigentes? En esta guía repasamos las claves jurídicas y fiscales: qué prórrogas pueden mantenerse, qué ocurre con los contratos firmados esos días, qué medidas fiscales no llegarán a aplicarse y qué vías de reclamación existen realmente.

1. Qué normas se han derogado y durante cuánto tiempo estuvieron vigentes

NormaPublicaciónEntrada en vigorDerogación
RDL 26/2026, de 29 de septiembre (función social de la vivienda y vivienda asequible)BOE de 30 de septiembre de 20261 de octubre de 2026Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026
RDL 27/2026, de 29 de septiembre (estabilidad de los arrendamientos de vivienda habitual)BOE de 1 de octubre de 20262 de octubre de 2026Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026

El primero incluía, entre otras medidas, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler de vivienda habitual que vencieran antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino estuviera al corriente de pago durante los ocho meses anteriores, además de medidas sobre desahucios, alquiler de temporada y por habitaciones y un amplio paquete fiscal. El segundo reformaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer la renovación automática de los contratos con preaviso de seis meses del arrendador e indemnización al inquilino en caso de no renovación sin causa legal.

2. Qué efectos tiene un decreto de vivienda derogado según la ley

El artículo 86.2 de la Constitución obliga a someter cada real decreto-ley al Congreso en los treinta días siguientes para su convalidación o derogación. Que la Constitución hable de derogación, y no de nulidad, es la clave de todo el análisis: la norma deja de estar vigente desde que se publica el acuerdo, pero no desaparece retroactivamente.

A ello se suman tres reglas generales que conviene tener presentes:

  • Las leyes solo se derogan por otras posteriores (artículo 2.2 del Código Civil), y la derogación surte efectos hacia el futuro.
  • Las normas no tienen efecto retroactivo salvo que dispongan lo contrario (artículo 2.3 del Código Civil).
  • Seguridad jurídica: el artículo 9.3 de la Constitución protege a quien actuó confiando en la norma entonces vigente.

Por eso la opinión mayoritaria es que la derogación tiene efectos ex nunc: lo realizado válidamente durante la vigencia del decreto no se anula de forma automática. El problema es determinar qué se había «realizado» ya cuando llegó la derogación, y ahí es donde aparecen las discrepancias.

3. Las prórrogas de alquiler solicitadas el 1 y el 2 de octubre

Es la cuestión que más dudas genera tras el decreto de vivienda derogado. Existen dos lecturas:

  • Tesis mayoritaria: la prórroga quedó ejercitada con la solicitud. El decreto reconocía al inquilino un derecho que se ejercía con su sola petición y que el arrendador debía aceptar salvo en supuestos tasados. Si la solicitud cumplía los requisitos y llegó al arrendador con la norma vigente, el derecho se consolidó y la derogación no lo elimina. Es la posición que defendió buena parte de la doctrina con el precedente del Real Decreto-ley 8/2026, derogado en abril.
  • Tesis minoritaria: la prórroga solo opera al vencer el contrato. Si en esa fecha la norma ya no existe, imponerla supondría aplicar un decreto derogado a un hecho futuro. Es una posición técnicamente defendible y previsiblemente la que sostendrán muchos arrendadores.

Con estas dos tesis sobre la mesa, la situación concreta de cada contrato cambia mucho:

SituaciónValoración
El contrato vencía el 1 o el 2 de octubre y la solicitud llegó en plazoPosición sólida: solicitud y vencimiento se produjeron con el decreto vigente.
La solicitud llegó el 1 de octubre y el contrato vence más adelanteDefendible, pero dependerá del criterio del juzgado.
La solicitud llegó el 2 de octubreDudosa: la derogación se publicó ese mismo día y habrá que probar la hora de recepción.
Burofax enviado esos días pero recibido despuésDébil: una comunicación de este tipo suele surtir efecto cuando llega al destinatario.
Solicitud desde el 3 de octubreSin amparo legal.
El arrendador aceptó la prórroga por escritoVinculante como pacto entre las partes (artículos 1091 y 1255 del Código Civil).

No hay todavía jurisprudencia que resuelva la cuestión, ni siquiera respecto del decreto de marzo, por lo que la prudencia y la prueba documental serán decisivas.

Decreto de vivienda derogado: prórroga del alquiler y contratos firmados durante su vigencia

4. Contratos firmados, preavisos y desahucios durante la vigencia

Más allá de las prórrogas, conviene revisar otras situaciones que pudieron producirse esos días, con el decreto de vivienda derogado todavía en vigor:

  • Contratos de alquiler firmados el 1 o el 2 de octubre. Son válidos. Lo pactado obliga a las partes con independencia de la norma que motivó su redacción, de modo que si se incluyeron cláusulas para adaptarse al decreto (duración, causa del alquiler de temporada, límites de renta), en principio siguen siendo exigibles porque fueron aceptadas por ambas partes. Conviene revisarlas con un profesional si generan dudas.
  • Preavisos de no renovación. Los enviados antes del 2 de octubre conservan su validez: el propio RDL 27/2026 los respetaba y, tras la derogación, vuelve a aplicarse la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción anterior.
  • Indemnización de doce mensualidades por no renovación. Solo podría plantearse respecto de contratos vencidos el 2 de octubre, el único día de vigencia del RDL 27/2026. Su incidencia práctica es mínima.
  • Suspensiones de desahucios solicitadas esos días. El juzgado resolverá conforme a la norma vigente cuando decida, por lo que difícilmente podrán ampararse en el decreto derogado.

5. La parte fiscal: qué medidas no llegarán a aplicarse

El RDL 26/2026 incorporaba un amplio paquete fiscal: nuevas reducciones en el IRPF para el alquiler de vivienda, una deducción para inquilinos, cambios en el IVA de determinados alquileres turísticos, recargos municipales en el IBI y un gravamen especial para SOCIMI, entre otras medidas. Buena parte de ellas tenía efectos diferidos, a partir del 1 de diciembre de 2026 o de 2027, por lo que no han llegado a aplicarse y no generan derechos ni obligaciones.

Para quien alquila una vivienda, la consecuencia práctica es clara: en la declaración del IRPF de 2026 se mantienen las reducciones del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual vigentes desde la Ley 12/2023, recogidas en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF (puede consultarse el cuadro resumen de la Agencia Tributaria):

SupuestoReducción
Regla general para contratos firmados desde el 26 de mayo de 202350 %
Nuevo contrato en zona de mercado tensionado con rebaja de la renta de al menos un 5 %90 %
Primer alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o vivienda asequible o social70 %
Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores60 %

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 %. Si estabas planificando una operación en función de las reducciones que incluía el decreto de vivienda derogado, conviene revisarla antes de firmar.

6. Decreto de vivienda derogado: ¿se puede recurrir o reclamar una indemnización?

  • Recurrir el acuerdo del Congreso no es posible para un particular. Se trata de un acto parlamentario dictado al amparo del artículo 86.2 de la Constitución, y el recurso de inconstitucionalidad está reservado a determinados órganos e instituciones (artículo 162.1.a de la Constitución).
  • Reclamar al Estado tampoco parece viable. La responsabilidad patrimonial del Estado legislador (artículo 32.3 de la Ley 40/2015) exige una norma declarada inconstitucional o contraria al Derecho de la Unión Europea, o una ley que prevea expresamente la indemnización.
  • La vía real es la jurisdicción civil. Si al vencer el contrato el propietario reclama la vivienda y el inquilino invoca la prórroga, el conflicto se resolverá en un juicio de desahucio por expiración del plazo (artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o mediante una acción declarativa.
  • Una nueva norma podría aclararlo. Si el Gobierno aprueba otro decreto-ley o tramita las medidas como proyecto de ley, podría incluir una disposición transitoria sobre las solicitudes ya formuladas, como hizo el RDL 26/2026 con las del RDL 8/2026.

7. Qué recomendamos a propietarios, inquilinos y empresas

Ante un decreto de vivienda derogado, lo más importante es actuar con prudencia y dejar constancia de todo por escrito.

Si eres propietario: comprueba si recibiste alguna solicitud de prórroga y en qué fecha exacta; respóndela por escrito y por un medio fehaciente, reservándote expresamente tus derechos; verifica si el inquilino cumplía los requisitos y valora un acuerdo antes que un litigio de resultado incierto. Nunca recuperes la vivienda por la vía de hecho: hace falta siempre un procedimiento judicial.

Si eres inquilino: conserva el justificante de envío y, sobre todo, el de recepción de tu solicitud. Si llegó en plazo y cumplías los requisitos, puedes mantenerla, sabiendo que no hay garantía de que un juzgado la reconozca. Sigue pagando la renta puntualmente: un impago debilitaría tu posición.

Si eres empresa o SOCIMI: conviene revisar las decisiones de inversión o de precios adoptadas en función del paquete fiscal anunciado, porque no ha entrado en vigor, así como las cláusulas de los contratos firmados esos días.

ASESORÍA JURÍDICA Y FISCAL

¿Tienes un contrato de alquiler afectado por el decreto de vivienda derogado?

Revisamos tu caso concreto: fechas de solicitud y recepción, requisitos de la prórroga, cláusulas del contrato y efectos fiscales de la operación. Te indicamos cómo actuar antes de que el conflicto llegue al juzgado.

Conclusión

Un decreto de vivienda derogado no se borra del ordenamiento como si nunca hubiera existido, pero tampoco proyecta sus efectos indefinidamente. Lo consumado durante su vigencia tiene argumentos sólidos para mantenerse; lo que dependía de hechos futuros queda en el terreno de la interpretación judicial. Mientras no haya jurisprudencia, la diferencia entre ganar o perder un conflicto estará en las fechas y en la prueba documental.

Artículo informativo actualizado a 4 de octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento profesional sobre cada caso concreto.

Preguntas frecuentes sobre el decreto de vivienda derogado

¿Siguen vigentes los decretos de vivienda de septiembre de 2026?

No. El Congreso acordó su derogación el 2 de octubre de 2026 y el acuerdo se publicó en el BOE ese mismo día. Vuelve a aplicarse la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción anterior.

¿Es válida la prórroga del alquiler que pedí el 1 de octubre?

La opinión mayoritaria considera que sí, si la solicitud llegó al arrendador ese día y cumplías los requisitos, porque el derecho se ejercitó con la norma vigente. No obstante, no hay jurisprudencia y un juzgado podría entender que la prórroga solo opera al vencer el contrato.

¿Puedo solicitar ahora la prórroga extraordinaria de dos años?

No. Desde la publicación de la derogación no existe norma que la ampare. Solo cabe prorrogar el contrato por acuerdo con el arrendador o en los términos generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Se aplicarán en mi declaración de la renta las nuevas reducciones por alquiler?

No. Las medidas fiscales del RDL 26/2026 han decaído. En el IRPF de 2026 se aplican las reducciones del artículo 23.2 de la Ley del IRPF vigentes desde la Ley 12/2023: 50 % con carácter general y 60 %, 70 % o 90 % en los supuestos específicos.

¿Puedo recurrir la decisión del Congreso?

No. Un particular no puede impugnar la derogación de un real decreto-ley ni reclamar por ella una indemnización al Estado. Los conflictos sobre las prórrogas se resolverán ante los juzgados civiles.